我国开征物业税的几个基础理论问题

　　要在我国开征物业税，最早是在2003年的中央文件中提出来的。开征物业税的问题一直是学术界和政界关注的热点，研究论文颇多，见仁见智。本文从基础理论的角度探讨在我国开征物业税的问题。

　　物业税实际上和财产税的含义是相同的，前者在东南亚国家和我国的香港地区使用；后者则是英语国家“Property Tax”的中文翻译。因此，“物业税”和“财产税”是同一概念的不同表述。物业税并不是一个具体的税种名称，而是税收分类中的一个类别，其基本含义是对财产征税。那么，什么是财产？凡是对人有用的东西都是财产，包括可用于消费或可用于取得收入。对财产征税和对财产的收入征税是两个不同的概念：前者是对财产的价值存量征税；后者是对财产产生的价值流量征税。财产税不可能对所有财产普遍征收，而只能是选择性征收，通常可供选择的财产税税种有：房产税、遗产税和馈赠税。有些学者或政府官员认为印花税也属于财产税的一种，这是可以商榷的。从印花税的制度安排来看，是对合法权利的征税。“权利”也是财产，但印花税中征税对象的“权利”是由政府认定的，因此印花税虽然有“税”的形式，实际上却是政府对提供公共劳务收取的使用者费。印花税可以大大节约商品劳务交易税和生产要素收入税的征管成本，对减轻纳税人的税收负担是有利的。而财产税的征管成本是很高的，也不存在降低纳税人税收负担的功能。

　　开征财产税的目的是使税收制度和财政体制更能体现效率和公平，理由如下：（1）房产税有利于房产转移到更能创造价值者的手里。物业税属于对物税，并不考虑纳税人的纳税能力，因此当纳税人缺乏负担能力的时候，只能把房产转移到更有纳税能力者的手里，有利于社会价值财富的增加，从而提高经济运行效率；（2）遗产税和馈赠税有利于实现“人”的公平。一个人一生中拥有的财产分两种：一种是靠自己挣得的财产；另一种是靠继承遗产和馈赠获得的财产。因此对后者征税更能体现“人”的公平；（3）房产税有利于提高政府的资源配置效率。公共受益和公共成本负担对称原则是构建效率财政体制的要求，房产税通常是地方税，以房产作为居民公共受益的成本分摊依据可以较好地贯彻对称原则。这正如对高速公路的收费可以由汽油税和轮胎税替代一样，因为以汽油和轮胎的消耗来计算使用高速公路的费用是符合效率原则的。

　　当然，财产税也经常遭到批评。因为房产税是对物税，所以不符合税收量能负担的基本原则，有失公平，同时遗产被征税却会挫伤财产所有者创造价值的积极性。财产税虽然有利有弊，而且也是一些实施国家争论的热点之一，但基本倾向是认为利大于弊，也没有更好的政府收入形式来替代财产税。因此，房产税一直是地方财政收入的重要来源。例如英国，平均要占财政收入的30-40％，高的可达70-80％，低的也有10-15％。

　　但我国却有另一种观点，认为开征物业税的主要目的是理顺房产的市场价格，或者说有利于改善房产价格过高的态势。由于这种观点开始是由官方人员说出来的，因此影响很大，以致于对物业税的研究主要集中在房产税，甚至使居民产生要通过增加税收的办法来降低房产价格的印象。这无论是在理论上还是在实践上都是有问题的。从理论上看，房产税和房产的市场交易价格是两个不同领域的问题。前者属于公共劳务的成本分摊问题；后者则属于私人商品的资源配置问题。因此，前者属于公共财政的范畴；后者则属于市场经济的范畴。把不同性质的问题相混不利于我国市场经济体制的完善。从实践上看，将会产生“劫贫济富”的不良效果。因为在我国购买得起房产的只是极少数人，但人人都要有房居住，因此人人都成为降低房价的负担者。这显然是极不公平的。应该说，房产价格过高与土地非农业利用的政府垄断和其他政府垄断有关，和房产税并没有直接的关系。而前者的问题是公有制国家建立市场经济体制的重点和难点之一，是全局性的问题，不是靠房产税可以解决得了的。

　　如果要开征物业税，那么要了解中国的现状，然后再考虑如何通过物业税来改善我国的税收制度和财政体制。在我国的税收制度中，物业税安排了房产税，但没有遗产税和馈赠税。

　　我国的“房产税”究竟是不是真正意义上的财产税这个问题是需要进一步研究的。我国的房产税只是对盈利性企业的房产和出租的房产征税，而对非盈利组织、政府公共部门、居民自有住房的房产都是免税的。在征税房产中，计税依据也是不统一的，盈利性企业房产的计税依据是房产的原值而对出租的房产则采用租金。在市场经济中，房产价值是被不断折现的过程，因此从效率的角度看应该对房产的现值征税而不是对房产的原值征税。对原值征税失去了财产税的性质，更有点象投资方向调节税。以租金为计税依据虽然是对房产现值征税的一种方法，但我国的计量办法却失去了房产估值的特征。房产的租金是房产的利率回报，要使其反映房产的市场交易价格，就必须是市场利率而不是个别利率。但我国的计税办法是房产的实际租金而不是市场租金。这样，对出租房产的现实租金征税实际上成了“营业税”而不是财产税。因此，我国税收制度中虽然有房产税名称的税种，实际上却并不是真正的财产税。

　　在我国的税制安排中，征税对象涉及到“土地”财产的税种有三个城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税。它们是不是属于财产税的问题需要研究。

　　为什么叫“城镇土地使用税”而不叫“城镇土地税”或“城镇地产税”？主要原因可能是：我国的城镇土地都是国有（公有）的，国家征税也是代表国家的，因此不存在国家对国有土地征税的问题。但我国的经济体制改革的一个重要指导思想是所有权和经营权的分离，因此对“分离”出去的“土地使用权”而不是所有权进行征税。土地使用权是国家认定的，从这个意义上说属于政府对公共劳务收取使用者费。但城镇土地使用税是按土地面积定额征收的，因此还具有国有土地租金的性质。因此，现有的城镇土地税并不是财产税。

　　耕地占用税是对农用土地转为非农利用的一次性征税。在我国的税制安排中，对农用土地形式上是免税的，但土地使用方式的转变可以看作是一种“交易”，因此实际上是对土地交易设置的一种特别税，属于商品交易税范畴。农用土地转为非农利用是政府垄断的，最初改变使用方向的是政府，因此政府似乎应该是纳税人。然而，政府只是土地非农利用的“批租人”，因为最终非农利用的是社会其他组织和个人，所以后者是真正的纳税人。由此，政府可以获得大量的“批租”净收入。土地批租净收入由两部分构成：一是政府批租土地使用权的价格和政府征用农用土地的价格之间的差额；二是政府利用土地这一特殊商品的交易获得的税收收入。因此，土地批租收入实际上是政府土地经营收入和土地交易的税收收入集于一身的收入，并没有财产税的性质。这种处理方式在逻辑上似乎是有疑问的，原因就在于土地所有权、国家征税权、国有资产经营权等一些基础理论问题并没有完全搞清楚。

　　土地增值税是按土地使用权可以交易的原则设置的税种，因此属于商品交易税的特殊税种。政府认定使用权的费用一般说来不会有很大的增加，增加的实际上是土地的价格。土地价格为什么会上升，一般说来和该地方段的投资密集度和消费密集度有正相关。这是政府和市场共同作用的结果。按市场经济体制的方式思维，那么属于市场经营的增值收入应该属于经营者；属于政府投入引起的增值额应该由真正意-义上的房产税解决。但该税的设置可能是从所有权角度考虑的，认为土地所有权是国家的，因此应该把土地增值的一部分收归国有。因此这也不属于财产税。

　　上述分析表明，我国确实没有真正意义上的物业税。在我国开征物业税的问题应该提上议事日程。上述分析也同样表明，应该从完善税制和财政体制的角度研究物业税的开征问题。当然，国有资产（包括土地）市场化的制度安排是必要的前提条件。

　　在我国开征物业税的讨论，主要集中在如何开征房产税的问题，因此下文主要讨论与此相关的理论问题。由于我国目前存在房产税名称的税种，为了区别新开征的具有财产税性质的房产税，因此把后者称为“物业房产税”。上述分析表明，我国现行的房产税并不是真正意义上的财产税。要把我国的房产税改造为物业房产税需要进行三个方面的改造：以房产现值为税基、对房产普遍征税，以及房产税的优惠设置。

　　以房产现值为税基是物业税特征的关键，对房产现值的评估有两种方式：按房产市场交易的效率价格估值；或按房产的效率租金估值。前者称之为房产交易法；后者称之为房产收入法。理论上说，如果能正确认定房产市场交易的效率价格或房产出租的效率租金，那么两者的现值评估应该是一致的。但房产的市场交易频率和出租频率都不是很高的，而且市场制度总是有缺陷的，因此评估方法的选择对房产现值的评估会产生很大的差异。由于房产税是地方税种，国外通常的作法是由地方政府确定评估方法，原则是使评估更接近市场的效率价格。

　　在我国开征物业房产税，尽管效率价格和效率租金价格的市场条件都不具备，但笔者认为采用房产收入法评估税基有利于税负的设计。我国的房产已经进行了私有化改革，但这一政策只适用于199g年底以前参加工作的国有职工，享受了按工龄和职级为计算依据的房价补贴。这种补贴可以理解为以往的工资中不含住房费用，因此相当于专用于房产投资的工资补发。也可理解为房产投资的收益补助，因为职工购房的房产价格即使按银行贷款利率计算也大大超过了改革前支付的租金。开征物业房产税意味着减少补贴，因此以收入法评估税基有利于税负设计。1999年底以后参加工作的国有职工，按政策应享受房租补贴，但至今并未真正落实，以收入法评估税基也有利于房租补贴额的确定；同时也有利于1999年底以前参加工作但房改政策没有落实到位者的补助。如果按上述思路设计物业房产税的税负，意味着和工薪制度的改革是联动的。

　　另一个方面应该考虑的是税率，即开征物业房产税以后，居民总税负有所<